Acta Univ. Agric. Silvic. Mendelianae Brun. 2008, 56(6), 113-122 | DOI: 10.11118/actaun200856060113

PŘÍSPĚVEK K ANALÝZE DEVELOPERSKÉHO TRHU V ČESKÉ REPUBLICE

Martina Procházková, Jana Turčínková

Ústav marketingu a obchodu, Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně, 613 00 Brno, Česká republika

Článek seznamuje s dílčími výsledky analýzy deleverského trhu v ČR a přibližuje specifika developmentu a developerského projektu. Developerská činnost je velmi náročná vzhledem k časové náročnosti od počátku projektu k okamžiku jeho návratnosti, dále pro mnohooborovost, která souvisí s širokým spektrem aktivit podstatných pro úspěšnost projektu, zásadního vlivu okolního prostředí, zvláště pak vlivu hospodářského cyklu ekonomiky a asymetrii informací. Vyhledání tržní příležitosti je tak pouhým začátkem komplexního rozhodovacího procesu.
Dostupné zdroje umožňují shrnout, že navzdory tomu, že developerský trh v dlouhodobém měřítku vykazuje v České republice výrazný růst (tento trh nemá v ČR dlouhou historii), růst se postupně zpomaluje, protože trh začíná být obsazen. Investiční aktivita na českém realitním trhu v prvním pololetí roku 2008 výrazně poklesla. Zatímco v prvním pololetí roku 2007 byly realizovány obchodní, resp. investiční transakce v celkovém objemu 774 mil. EUR (zhruba 19,3 mld. Kč), v prvních šesti měsících roku 2008 bylo uzavřeno jen pět obchodů v celkové hodnotě 340 mil. EUR (8,5 mld. Kč). To představuje meziroční pokles o 56 %.
K jeho hlavním příčinám patří především větší obezřetnost bankovních domů při poskytování finančních prostředků na nové developerské projekty, pokles cen nemovitostí v západní Evropě a zároveň relativně vyšší výnosy z nemovitostí v Evropě východní. Nicméně ve druhé polovině roku 2008 se předpokládá oživení investičního trhu v České republice, už nyní je ovšem jisté, že loňskému rekordnímu objemu realitních transakcí v celkové výši 2,69 miliardy EUR se letos ani vzdáleně nepřiblížíme.
Za útlumem na trhu investování do komerčních nemovitostí (jak co do počtu transakcí, tak objemu investic) jsou patrné důsledky tzv. hypoteční krize na americkém a částečně také britském realitním trhu. V českém prostředí se tento faktor projevuje hned v několika ohledech.
Především vzhledem k velkým ztrátám na amerických a částečně také západoevropských trzích banky zavedly přísnější pravidla pro poskytování finančních prostředků developerům. Zároveň od nich požadují vyšší garance rizik, k nimž patří také větší podíl předpronájmů nebo předprodejů. V současné době některé banky trvají na minimální equity (vlastní zdroje) ve výši 20-30 %.
Co se týká předpronájmů, jejich úroveň by u kancelářských a obchodních prostor měla dosahovat nejméně 50 % celkové plochy, u logistických parků dokonce 60-70 %, zatímco u rezidenčních projektů by mělo být předprodáno minimálně 30 % bytových jednotek. Striktnější pravidla financování a větší obezřetnost bank pak stojí v pozadí toho, že řada developerských projektů zatím zůstává jen na papíře, tedy ve stadiu záměrů a realizovány jsou především ty, které mají největší naději na úspěch.
Před započetím, musí být provedeny pro každý projekt proto důkladné analýzy zahrnující i finanční kalkulace návratnosti. Náš výzkum by měl přispět k tomu, aby bylo možné zamýšlené varianty projektů vyhodnotit a srovnat ještě dříve, než budou provedeny tyto nákladné a náročné analýzy proveditelnosti.

Česká republika, development, faktory, prostředí, reality

Received: July 15, 2008; Published: October 17, 2014  Show citation